Cara Beli Rumah Direct Owner Dan Risiko Anda Patut Tahu!
Artikel Asal oleh PropertyGuru
Ditulis oleh Tramizi Hussin
Updated 3 Mar 2022
==============
Bila anda mencari rumah pertama atau rumah idaman untuk tinggal sendiri atau pelaburan, kebanyakan kita akan menggunakan ejen hartanah. Ejen hartanah ni seperti pemudah cara proses jual beli, merekalah yang bagi nasihat dan khidmat terbaik. Tapi timbul juga pelbagai kisah tak enak tentang ejen hartanah ni, ada segelintir kisah “ejen hartanah” menipu ejen mark-up harga, ejen lambat buat kerja, jarang balas mesej dan sebagainya. Bila pembeli merungut, tak boleh salahkan mereka juga. Itu hak mereka sebagai pembeli untuk mendapatkan khidmat terbaik ejen, tapi kena faham juga kesibukan kerjaya sebagai ejen hartanah. Pendek kata, kena bertolak ansur.
Ejen Hartanah Bermasalah? Beli Direct OwnerLah!
Pasaran hartanah hari ini semakin pulih walaupun mengambil masa dan banyak peluang hartanah di bawah harga pasaran yang terhidang dalam pasaran subsale. Mungkin mahu beli untuk buat sewa?
Ada sesetengah hartanah subsale yang boleh anda beli sekitar 30% – 40% di bawah harga pasaran sekarang.
Jadi bayangkan kesibukan ejen hartanah melayan semua pertanyaan dan pembeli yang menghubungi ramai ejen hartanah pada satu-satu masa bertanyakan pilihan rumah untuk dijual atau disewa.
Memang akan wujud masalah komunikasi dan salah faham! Asalkan tidak melanggar etika dan undang-undang ejen hartanah, semuanya boleh diselesaikan dengan baik, betul tak?
Disebabkan itu ada pembeli yang memilih untuk beli rumah direct owner terus sebab mahu semuanya berjalan cepat dan pantas. Bagi mereka ini, pastinya keliru tentang cara beli rumah direct owner yang betul dan risikonya.
Sebenarnya prosesnya masih sama, cumanya anda selaku pembeli kena buat semua sendiri! Jadi, jom kita tengok cara beli rumah direct owner dan risikonya yang anda patut tahu!
1. Kena Tahu Semua Maklumat Hartanah Mahu Dibeli
Cara pertama beli rumah tanpa ejen adalah anda perlu tahu (buat kajian sendiri) maklumat lengkap hartanah yang bakal beli antaranya keluasan hartanah, kos renovasi, keadaan hartanah, dan jenis geran hartanah yang bakal dibeli.
Misalnya jika hartanah yang anda bakal beli jenis kediaman bertingkat, anda perlu tahu geran strata sudah sedia atau masih atas nama pemaju asal.
Seterusnya, anda perlu tahu berapa harga pasaran hartanah yang bakal anda beli.
Kenapa perlu tahu maklumat pasaran hartanah yang ingin dibeli?
Anda mungkin tertanya kenapa perlu tahu semua benda ni? Asalkan harga dipersetujui penjual dan pembeli, mestilah semua dah boleh kan? Tidak, sebabnya anda selaku pembeli perlu berkongsi maklumat hartanah dengan pihak bank untuk mendapat nilai pasaran hartanah semasa tersebut. Pembeli dan pemilik hartanah tentulah nak tahu berapa harga maksimum hartanah yang anda bakal beli kan? Anda perlu dapatkan maklumat harga pasaran dari pelbagai bank yang tawarkan pinjaman perumahan.
Nak dapatkan maklumat pasaran dari bank juga ambil masa kerana ia hanya boleh dilakukan pada waktu pejabat sahaja, dan setiap bank ada prosedur tersendiri.
Ini tak termasuk lagi proses mencari harga median hartanah serupa di kawasan anda mahukan. Semua ini adalah langkah dan analisis yang dilakukan ejen hartanah dan disebabkan anda beli direct owner, anda kena buat sendiri.
Risiko rugi, permit ubah suai dan bacaan geran
Ada juga situasi harga rumah yang pada awalnya dipersetujui pembeli dan penjual melebihi harga pasaran yang pihak bank tawarkan.
Jika situasi ini berlaku, anda berisiko rugi dan hilang wang deposit jika transaksi jual beli dibatalkan sebab penjual tak nak jual ikut harga bank.
Itu tak cakap lagi tentang jika hartanah itu sudah diubah suai strukturnya yang boleh memberi kesan kepada nilai dan implikasi undang-undang.
Adakah ubah suai rumah itu mendapat permit kelulusan pihak berkuasa atau tidak? Silap-silap anda kena bayar denda selaku pemilik baru sebab hartanah diubah suai tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).
Begitu juga dalam aspek jenis geran, sama ada ia pegangan bebas/freehold, pegangan pajak/leasehold, lot Bumiputera dan sebagainya.
Semua maklumat ini memberi kesan kepada permohonan pinjaman perumahan anda dengan bank. Jadi kena kaji betul-betul, susah juga kan?
2. Bayar booking fee terus ke akaun pemilik lebih mudah.
Sebagai pembeli, bila anda buat keputusan nak beli rumah, anda perlu menyediakan booking fee sebanyak 3% dari harga rumah yang anda mahukan.
Ada pembeli yang salah anggap booking fee 3% ini perlu dibayar mereka, kena keluar duit lagi. Mereka kira “10% + 3%”.
Salah tu! 3% itu sebenarnya sudah termasuk dalam 10% yang dibayar, ia adalah yuran profesional menggunakan khidmat ejen hartanah.
Risiko hilang deposit dan ditipu
“Kalau saya beli rumah terus dari owner, saya tak perlu bayar booking fee atau saya boleh minta yuran lebih rendah!”.
Ini satu lagi risiko jual beli tanpa melalui ejen. Tanpa bayaran deposit atau anda membuat bayaran deposit terus ke akaun penjual/pemilik rumah dijual, anda sebagai pembeli berisiko hilang wang deposit sekiranya penjual/pemilik tidak jujur dalam urusan jual beli hartanah.
Malah banyak kes bila wujud pembeli lain yang membuat tawaran harga beli lebih tinggi, pihak penjual/pemilik rumah mungkin akan menerima tawaran harga baru dan anda mungkin akan berputih mata.
Sebaliknya, dengan khidmat ejen urusan jual beli hartanah akan lebih terjamin. Booking fee kebiasaanya akan dibayar terus ke akaun pihak agensi hartanah berdaftar dan lebih selamat.
Seterusnya setiap proses booking, pihak pembeli dan penjual perlu tandatangan satu dokumen perjanjian jual beli.
Di dalam dokumen itu semua maklumat transaksi seperti butiran hartanah dibeli, booking fee, keadaan rumah bakal anda beli, maklumat pemilik hartanah, klausa jika pinjaman anda gagal booking fee akan dipulangkan ada ditulis secara terperinci.
Jadi, seandainya berlaku sebarang perkara yang melanggar terma-terma dalam dokumen perjanjian jual beli yang telah ditandatangani, sebagai pembeli anda boleh mendapatkan balik booking fee atau boleh mempertimbangkan tindakan mahkamah.
Sebagai pembeli, yang mana anda rasa lebih berisiko tinggi?
3. Dokumen Mohon Pinjaman Perumahan & Khidmat Peguam
Bagi anda yang pertama kali membeli rumah, anda mungkin risau dan mempunyai kesukaran dalam proses mendapatkan pembiayaan pinjaman perumahan dan lantikan peguam berkaliber dalam proses jual beli.
Proses ini biasanya mengambil masa dan sebagai pembeli anda perlu menyediakan pelbagai dokumen bagi proses pembiayaan loan.
Antara dokumen diperlukan adalah salinan Perjanjian Jual Beli (SPA) asal pemilik, salinan geran asal pemilik, salinan cukai tanah dan pintu, salinan kad pengenalan, minimum tiga bulan slip gaji terkini, penyata KWSP terkini, booking form, penyata bank dan beberapa dokumen sokongan yang lain.
Tanpa ejen, anda perlu dapatkan semua dokumen ini sendiri dari pihak owner dan menyerahkannya kepada setiap bank yang anda mohon pinjaman perumahan.
Wujud juga isu kemungkinan tawaran pinjaman perumahan yang diberikan bank kurang menarik berbanding yang ditawarkan bank kepada permohonan yang menggunakan ejen.
Sebagai pembeli sudah tentu anda suka jika berjaya dapatkan pembiayaan perumahan dengan kadar faedah lebih rendah kan? Lebih rendah kadar faedah, lebih rendah bayaran bulanan pinjaman perumahan anda!
Kemudian, urusan lantikan peguam untuk proses perjanjian jual beli. Lazimnya, pihak pembeli dan penjual sudah pasti memerlukan khidmat peguam yang komited dan dapat menyelesaikan proses jual beli secepat mungkin.
Jika anda membuat urusan secara sendirian, perlu pastikan anda tidak tersalah lantik peguam yang mengendalikan urusan jual beli hartanah dan mendapat kos guaman yang kompetetif.
Semuanya perlu dibuat sendiri berbanding menggunakan khidmat ejen hartanah yang sudah mempunyai network dengan pihak bank dan peguam hartanah yang boleh dipercayai.
4. Masa Ambil Kunci Rumah!
Selepas selesai semua proses, sekarang masa ambil kunci rumah. Semasa proses ini, peguam akan memanggil pihak penjual dan pembeli untuk serahan baki 90% pembiayaan perumahan dan juga kunci rumah.
Dalam proses ini juga pihak peguam akan menjelaskan geran dan status rumah yang bakal anda beli sudah pun ditukar milik dan dokumen diserahkan kepada pemilik baru.
Sekiranya anda melakukan urusan tanpa khidmat ejen hartanah, urusan follow-up setiap proses perlu anda lakukan sendiri dengan pihak peguam.
Sebaliknya urusan follow-up ini akan lebih mudah dan pantas dengan khidmat ejen hartanah. Ejen hartanah kebiasaannya akan membantu anda mendapatkan maklumat terkini proses jual beli dari pihak peguam.
Lebih penting andai urusan jual beli anda melibatkan dua atau lebih pihak peguam yang berbeza dalam satu masa. Ejen hartanah terbaik akan sentiasa memastikan anda mendapatkan maklumat terperinci dan status proses jual beli rumah anda.
Kalau anda yang membuat urusan sendiri secara terus, anda lah yang mesti follow-up!
Sebenarnya, proses jual beli rumah secara terus tanpa melalui ejen mempunyai risiko yang anda sebagai pembeli perlu tahu dan sedar. Berikut antara beberapa risiko yang mungkin anda hadapi.
Risiko beli rumah direct owner tanpa khidmat ejen hartanah |
|
Kesimpulannya, tidak menjadi kesalahan sekiranya anda sebagai pembeli memilih untuk membeli rumah direct owner dan tak guna khidmat ejen hartanah, itu hak anda sebagai pembeli.
Tapi, wujud risiko yang mungkin tidak nampak disebabkan proses jual beli yang melibatkan banyak pihak.
Dengan menggunakan khidmat ejen hartanah hakikatnya membantu anda secara professional dalam urusan jual beli hartanah, menjimatkan masa, memberikan nasihat dan tawaran terbaik dan tahu saluran undang-undang dan aduan jika berlaku masalah.
Selamat memilih!
====================================
Harap perkongsian ini memberi manfaat kepada para pembaca, sedikit sebanyak menambah ilmu hartanah di dada.
Zulmahizam Marzuki (REN 11255) – 012 322 5960
Salawati Jalldin (PEA 1380) – 012 320 5960
