9 Checklist Cara Jual Rumah di Malaysia

Versi asal artikel ini adalah hak milik Pesan by Qoala, Qoala Malaysia.

Apabila anda mahu jual rumah, anda perlu tahu cara jual rumah. Jika ini merupakan kali pertama anda mahu jual rumah, ikuti sembilan checklist yang telah disediakan dalam artikel ini tidak kiralah rumah anda rumah subsale atau rumah jenis milikan tanah seperti rumah freehold, leasehold, lot Bumiputera dan sebagainya.

Anda Perlu Lakukan 9 Perkara Ini, Ketahui Juga Kos Jual Rumah 

Anda mungkin sudah beli rumah baru yang lebih besar dan mahu berpindah dalam masa yang terdekat atau mungkin anda mahu jual rumah yang anda beli untuk tujuan-tujuan lain seperti pelaburan hartanah untuk disewa dan sebagainya.

Pertama sekali, anda perlu tahu yang sebenarnya jual rumah ini bukannya percuma kerana banyak kos jual rumah yang anda sebagai pemilik rumah perlu tanggung. Oleh sebab itu, anda perlu memastikan anda tahu cara menguruskan proses jual rumah anda dengan betul.

Jika anda tidak berhati-hati, anda boleh jadi mangsa penipuan scammer dan berdepan kemungkinan kerugian yang amat dahsyat sehingga boleh diisytihar bankrap sebab kos rumah ini memang besar. Untuk elakkan perkara sebegini berlaku kepada anda, ikuti sembilan checklist cara jual rumah yang anda perlu tahu:

1. Baca Butiran Rumah yang Mahu Dijual

Kenal pasti dahulu maklumat mengenai rumah anda seperti jenis pemilikan lot bumiputera atau bukan bumiputera, freehold atau leasehold dan sebagainya. Hal ini kerana, setiap jenis pemilikan rumah mempunyai syarat-syarat tertentu yang harus anda patuhi. Contohnya, rumah lot bumiputera kebiasaannya hanya boleh dipindah milik kepada golongan bumiputera sahaja.

Selain itu, semak syarat perjanjian pinjaman perumahan anda sama ada terdapat lock-in period atau tempoh terkunci. Maksud lock-in period dalam kes ini merujuk tempoh yang telah ditetapkan oleh pemberi pinjaman yang menyatakan anda tidak boleh jual rumah dalam tempoh tertentu selepas pembelian rumah.

Sekiranya anda jual rumah dalam tempoh lock-in, anda boleh dikenakan penalti biasanya sekitar dua hingga lima peratus, bergantung pada perjanjian anda. Sebagai contoh, loan rumah anda bernilai RM550,000 dan anda jual rumah anda dalam tempoh terkunci, anda akan dikenakan denda oleh pihak bank. Katakanlah anda dikenakan penalti sebanyak empat peratus, anda akan terpaksa bayar penalti sebanyak RM22,000 kepada pihak bank.

2. Semak Harga Pasaran Rumah dan Tetapkan Harga Jualan Rumah

Tidak seperti jual kereta yang kebanyakannya mengalami susut nilai tinggi selepas beberapa tahun, nilai rumah atau hartanah kebiasaannya akan semakin meningkat selepas bertahun memilikinya. Disebabkan ini, anda berkemungkinan besar akan dapat menjual rumah anda pada harga yang lebih tinggi daripada harga anda beli. Anda boleh dapatkan khidmat profesional ejen hartanah atau valuer rumah untuk mendapatkan harga pasaran rumah anda.

Selain itu, salah satu cara yang anda boleh lakukan adalah kaji pesaing anda. Maksudnya di sini, anda boleh tengok harga jualan bagi jenis rumah yang sama dengan anda. Contohnya, bank nilai rumah anda berharga RM500,000 tetapi pesaing yang jual rumah jenis sama menjualnya pada RM440,000. Pembeli pasti lebih tertarik dengan pilihan yang lebih murah.

Oleh sebab itu, anda perlu bijak menentukan harga yang sesuai dengan pasaran hartanah semasa. Sekiranya harga terlalu tinggi, mungkin tidak ramai yang akan berminat untuk beli rumah anda. Jika harga terlalu rendah, anda mungkin akan dapat pembeli dengan cepat tetapi tidak dapat pulangan yang sepatutnya.

3. Dapatkan Khidmat Ejen Hartanah

Sebenarnya, anda tidak perlukan khidmat ejen hartanah pun kerana anda boleh jual rumah dengan sendiri anda tanpa bantuan profesional. Namun, banyak perkara yang anda perlu fikirkan seperti meluangkan masa berjumpa dengan prospek untuk tengok rumah, urusan dengan bank, urusan dengan peguam hartanah dan banyak lagi. Senang kata, kerja-kerja semua ini merumitkan dan ambil banyak masa lagi-lagi jika anda merupakan seorang pekerja sepenuh masa yang makan gaji.

Oleh sebab itu, anda disarankan untuk mendapatkan khidmat kepakaran ejen hartanah kerana mereka akan menguruskan proses jual beli rumah. Ejen hartanah akan melakukan kerja-kerja seperti pengiklanan rumah, proses melawat dan booking rumah,  berunding dengan prospek dan banyak lagi. Mereka akan memastikan anda dapat harga jualan yang terbaik.

Pastikan anda memilih ejen hartanah yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah Dan Pengurus Harga (LPPEH). Anda boleh dapatkan perkhidmatan ejen hartanah (Real Estate Agent (REA)) atau perunding hartanah (Real Estate Negotiator (REN)) dari agensi hartanah yang dipercayai.

Kos Ejen Jual Rumah

Seperti yang dinyatakan ejen hartanah memudahkan urusan jualan rumah anda. Untuk menggunakan perkhidmatan ini, anda akan mengeluarkan wang untuk bayar ejen. Kebiasaannya, ejen akan mengenakan komisen sekitar dua ke tiga peratus daripada harga jualan hartanah.

Anda boleh berunding dengan ejen anda untuk menentukan kadar komisen. Satu lagi perkara penting yang anda perlu tahu adalah kadar komisen maksimum yang ejen anda boleh terima adalah sebanyak tiga peratus.

Katakanlah anda jual rumah dengan harga RM600,000, jumlah komisen paling tinggi yang ejen anda boleh dapat adalah RM18,000 iaitu tiga peratus daripada harga jualan. Anda hanya perlu membayar ejen hartanah anda selepas rumah berjaya dijual dan pembeli telah menandatangani perjanjian jual beli.

4. Dapatkan Khidmat Peguam Hartanah

Semasa anda menjual rumah, terdapat banyak prosedur undang-undang yang anda perlu lalui terutama sekali hal berkaitan pemindahan hak milik. Disebabkan ini, anda disarankan untuk dapatkan khidmat peguam hartanah dari proses awal sehinggalah proses akhir jualan.

Anda memerlukan khidmat peguam untuk menguruskan segala perjanjian melibatkan penjualan hartanah anda terutama sekali perjanjian jual beli. Peguam anda juga akan memberikan nasihat berkaitan undang-undang demi kepentingan anda.

Kos Peguam Hartanah

Selain kos ejen rumah yang telah dinyatakan di atas, anda juga perlu membayar yuran guaman kepada peguam hartanah anda. Bagaimana kos ini ditentukan? Secara ringkas, ia bergantung kepada harga rumah, maka, semakin tinggi harga rumah anda, semakin tinggi kadar yuran yang akan dikenakan. Berikut adalah yuran yang telah ditetapkan oleh Solicitors’ Remuneration Order atau Perintah Saraan Peguam Cara:

Sekiranya harga jualan rumah melebihi RM7,500,000, anda boleh boleh berunding dengan peguam untuk tentukan yuran guaman. Kebiasaannya, ia tidak melebihi 0.5 peratus.

5. Pastikan Rumah dalam Keadaan yang Terbaik 

Sebelum pembeli mahu beli rumah anda, sudah pasti mereka mahu melawat dan tengok sendiri keadaan rumah anda. Disebabkan ini, anda perlu pastikan rumah anda berada dalam keadaan yang terbaik. Dengan kata lain, pastikan rumah anda sedia untuk dilawat oleh prospek.

Anda tidak perlu keluar duit untuk renovate rumah dan sebagainya. Pastikan rumah anda berada dalam keadaan bersih di bahagian dalam dan juga luar rumah. Selain itu, pastikan kelengkapan asas seperti suis lampu, paip air dan sebagainya berfungsi dengan baik.

Bila rumah anda berada dalam keadaan yang terbaik, barulah anda boleh iklankan di platform hartanah online dengan mengambil gambar setiap sudut rumah anda. Prospek akan dapat sedikit gambaran mengenai suasana rumah anda dan boleh membayangkan diri mereka tinggal di sana. Rumah yang cantik dan berada dalam keadaan yang terbaik mampu menarik minat bakal pembeli di luar sana.

6. Runding Harga dan Terima Tawaran Membeli (Letter of Offer)

Apabila anda atau ejen hartanah anda telah kenal pasti pembeli yang betul-betul berminat dan bersetuju untuk beli rumah anda, kini tibalah masanya untuk anda runding harga. Rundingan ini bergantung kepada faktor-faktor seperti tawaran akhir, keadaan pasaran hartanah dan tempoh masa untuk selesaikan urusan penjualan.

Ejen anda akan dapat memberi anda nasihat dan membantu anda menjalankan rundingan ini dengan berkesan supaya kata sepakat boleh dicapai oleh anda sebagai penjual dan bakal pembeli rumah anda.

Setelah persetujuan harga jualan berjaya dicapai, anda dan pembeli anda perlu menandatangani surat Tawaran Membeli (Letter of Offer) daripada pihak bank. Tawaran Membeli bertujuan untuk memastikan kedua-dua belah pihak tidak langgar perjanjian jual rumah ini. Contohnya, dari segi perjanjian, anda tidak boleh jual kepada pihak lain meskipun menerima tawaran yang lebih tinggi. Tawaran Membeli ini mengandungi maklumat-maklumat berikut:

• Nama pihak pembeli dan penjual
• Alamat lengkap rumah yang dijual
• Harga yang dipersetujui
• Jumlah deposit rumah
• Sebarang kelengkapan yang dijual sekali
• Tarikh akhir perjanjian jual dan beli akan ditandatangani

Semasa proses perjanjian Tawaran Membeli, pembeli selalunya akan membayar dua hingga ke tiga peratus deposit kepada ejen hartanah atau peguam yang terlibat. Tujuan deposit ini dibuat adalah untuk menunjukkan pembeli komited untuk beli rumah anda.

7. Tandatangan Perjanjian Jual Beli atau The Sale And Purchase Agreement (SPA)

Setelah persetujuan harga jualan tercapai, peguam anda akan menguruskan proses Perjanjian Jual Beli ataupun Sales and Purchase Agreement (SPA). SPA merupakan kontrak yang sah daripada segi undang-undang yang menggariskan butir-butir penjualan di antara anda dan pihak pembeli.

Apabila perjanjian SPA telah ditandatangani, pembeli akan membayar downpayment sebanyak 10 peratus daripada harga jualan. Anda akan menerima dokumentasi dan anda perlu dapatkan cop. Proses ini perlu dilengkapkan dalam tempoh 14 hari selepas anda dan pihak pembeli menandatangani Surat Tawaran (Letter of Offer).

Mengikut terma SPA, anda akan menerima baki 90 peratus bayaran dari tarikh perjanjian tersebut ditandatangani dan dimatikan setem. Namun begitu, tempoh masa ini boleh berubah bergantung kepada perjanjian yang telah dipersetujui oleh anda dan pembeli.

8. Rumah Berjaya Dijual

Apabila perjanjian Jual Beli telah ditandatangani, bank akan melantik valuer rumah atau penilai rumah untuk menilai rumah anda. Kemudian penilai rumah ini akan mengeluarkan laporan penilaian rumah anda.

Selepas itu, setelah semua proses dokumentasi dan pembayaran telah berjaya dilaksanakan, rumah anda kini telah berjaya dijual. Ini bermakna hak milik rumah anda akan dipindahkan kepada pembeli.

Tempoh pindah milik bergantung kepada jenis geran rumah. Berikut merupakan jangkaan masa bagi jenis pemilikan rumah:

Rumah Freehold yang Ada Geran Individu atau Strata 

Selesai dalam tempoh 90 hari bekerja dari tarikh tandatangan perjanjian jual beli.

Rumah Leasehold yang Ada Geran Individu atau Strata 

Selesai dalam tempoh enam ke tujuh bulan dari tarikh tandatangan perjanjian jual beli.

Walau bagaimanapun, perlu diingatkan, setiap kes unik dan berkemungkinan tempohnya juga berbeza-beza disebabkan oleh faktor-faktor tertentu. Oleh sebab itu, anda perlu dapatkan nasihat peguam untuk menguruskan perkara-perkara ini. Setelah proses pindah milik selesai, serahkan kunci kepada pembeli dan pastikan anda tutup akaun utiliti dan dapatkan semula deposit utiliti anda.

9. Bayar Cukai

Sebagai penjual rumah, anda perlu menjelaskan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau nama lainnya Real Property Gain Tax (RPGT) setelah selesai urusan jual beli. Ini adalah berdasarkan undang-undang hartanah di Malaysia.

Satu paling penting yang anda perlu tahu sebelum menjelaskan cukai ini adalah ia hanya dikenakan sekiranya anda berjaya memperoleh keuntungan daripada proses jual beli rumah andai. Jika anda tidak memperoleh sebarang keuntungan, anda tidak perlu bayar cukai ini. Berikut adalah kadar cukai CKHT bagi kategori penduduk tetap dan warganegara Malaysia:

Jika ini merupakan kali pertama anda jual rumah, anda boleh dapat kelonggaran pengecualian cukai CKHT ini. Anda boleh mendapat pelepasan cukai ini sekali sahaja dan ia tertakluk pada terma dan syarat. Ini bermakna jika anda mahu jual rumah kali kedua, anda akan perlu bayar cukai ini.

Untuk Jual Rumah, Anda Perlu Tahu Prosedur Jual Rumah 

Memang tidak dapat dinafikan, proses jual rumah boleh menjadi rumit terutama sekali jika anda tidak mempunyai ilmu pengetahuan yang cukup. Dengan mendapatkan bantuan daripada ejen hartanah dan peguam hartanah, urusan anda akan menjadi lebih mudah. Diharapkan perkongsian sembilan checklist cara jual rumah di atas dapat membantu anda mencapai objektif untuk jual rumah.