Kebanyakan pemilik hartanah strata tidak tahu hak dan kewajipan mereka. Adakah anda tergolong dalam kumpulan ini? Berikut ialah perkara yang perlu anda ketahui.
© Leung Cho Pan/ 123RF
Saingan dalam sektor hartanah di Malaysia cukup hebat. Di kawasan bandar, kos yang tinggi dan kekurangan tanah sejak akhir-akhir ini telah menyebabkan populariti hartanah strata melonjak naik. Menariknya, sekitar 30% populasi negara kita kini mendiami bangunan hak milik strata.
Hartanah strata didefinisikan sebagai pembangunan atau skim di mana bangunan atau tanah terbabit dipecahkan kepada petak-petak. Kediaman bertingkat tinggi seperti rumah pangsa, apartmen, kondominium dan rumah bandar merupakan jenis-jenis hartanah strata yang biasa.
1. Siapakah pemilik hartanah strata?
Pemilik hartanah strata boleh jadi mana-mana individu berikut:
- Pembeli hartanah terbabit.
- Orang yang layak menerima sewa unit terbabit sama ada sebagai ejen, pemegang amanah atau penerima.
- Pemaju unit-unit yang belum terjual di hartanah terbabit.
Walau bagaimanapun, tidak seperti hak milik individu di mana pembeli hartanah merupakan pemilik tunggal, tanah di bawah hak milik strata adalah kepunyaan pemilik atau pemaju hartanah terbabit. Secara asasnya, hak milik strata ialah hak milik individu yang dikeluarkan kepada unit rumah, apartmen dan pejabat berasingan di dalam lingkungan pembangunan terbabit. Unit-unit ini berkongsi kemudahan yang sama termasuk komuniti berpagar dan terkawal, kawalan keselamatan, tempat parkir dan kemudahan yang diselia oleh pemilik yang sama.
Di bawah Akta Hak Milik Strata 1985, pemaju diwajibkan memohon hak milik strata bagi pihak pembeli. Setelah hak milik strata tersebut dikeluarkan, orang yang memiliki hartanah terbabit boleh menggunakannya sebagaimana dia menggunakan hartanah hak milik individu.
Satu lagi perbezaan ketara antara hak milik strata dan hak milik individu ialah kewujudan harta bersama dan harta bersama terhad dalam sebuah pembangunan strata. Hartanah bersama merujuk kepada hartanah yang dikongsi oleh kesemua pemilik strata di dalam pembangunan tersebut seperti gimnasium, kolam renang, lif, koridor dan mana-mana kawasan yang tidak dipunyai oleh mana-mana pemilik unit.
Harta bersama terhad pula merupakan kawasan dan kemudahan tertentu yang hanya boleh dinikmati oleh pemilik tertentu, contohnya taman persendirian atas bumbung yang hanya boleh dinikmati oleh pemilik emper sebuah blok kondominium.
2. Siapakah yang bertanggungjawab mengurus dan menyelenggara sebuah hartanah strata?
Perbadanan Pengurusan (Management Corporation atau MC) terdiri daripada pemilik unit yang telah diundi oleh penghuni yang lain dalam Mesyuarat Agung Tahunan (Annual General Meeting atau AGM) pembangunan strata. Mereka mewakili kesemua pemilik unit strata dan menentukan cara terbaik menguruskan pembangunan strata terbabit.
Tanggungjawab utama MC termasuk menguatkuasakan peraturan dan undang-undang kecil, mengurus dan menyelenggara harta bersama, membayar cukai tanah, mendapatkan insurans dan mematuhi undang-undang dan dasar berkaitan. Walau bagaimanapun, sebuah MC hanya boleh dibentuk selepas hak milik strata telah dikeluarkan dan sekurang-kurangnya satu perempat (25%) unit syer agregat telah dipindahkan kepada pemilik unit.
Dalam pada itu, sebuah badan sementara yang dipanggil Jawatankuasa Pengurusan Bersama (Joint Management Body atau JMB) ditubuhkan bagi melaksanakan tugas, bermula dengan penyerahan milikan kosong oleh pemaju kepada pembeli. Tempoh sebelum pembentukan MC yang juga dikenali sebagai Tempoh Pengurusan Pemaju ini merupakan tempoh yang boleh digunakan oleh pemilik unit untuk mempelajari selok-belok pengurusan hartanah mereka dengan bimbingan pemaju.
Pengerusi jawatankuasa kumpulan penasihat boleh memanggil Mesyuarat Agung Luar Biasa (Extraordinary General Meeting atau EGM) bagi mengantara sebarang isu. Ini perlu dilakukan dalam tempoh enam minggu selepas penerimaan tuntutan bertulis daripada pemilik strata yang secara kolektif berhak mendapat sekurang-kurangnya 25% unit syer agregat.
Insiden pemilik petak tidak berpuas hati dengan keputusan tertentu jawatankuasa biasa berlaku, umpamanya pemberian kontrak kerja penyelenggaraan kepada ahli keluarga atau kawan, dan penyalahgunaan dana. Jika pengurusan tidak mengendahkan permintaan supaya EGM diadakan, pemilik petak boleh mendapatkan bantuan Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Building atau COB) atau Tribunal Pengurusan Strata (Strata Management Tribunal atau SMT).
Pemilik hartanah strata mempunyai hak mengundi semasa AGM dan EGM. Setiap petak tanah (unit) berhak memberi satu undi. Seorang pemilik bersama sebuah strata boleh mengundi menerusi seorang proksi yang dilantik bersama atau dengan melantik mana-mana pemilik.
3. Apakah fi yang perlu dibayar oleh pemegang unit?
© Andriy Popov / 123RF
Bagi memastikan penyelenggaraan bangunan dan harta bersama berjalan lancar, setiap pemegang unit perlu membayar fi pengurusan. Biasanya ada dua jenis fi:
· Caj perkhidmatan
Bayaran bulanan untuk tujuan penyelenggaraan kemudahan dan harta bersama seperti kolam renang, lif dan perkhidmatan kawalan keselamatan. Juga dikenali sebagai fi penyelenggaraan.
· Kumpulan wang caruman
Dana yang dipungut dari pemilik strata dan disimpan untuk perbelanjaan masa hadapan seperti kerja mengecat muka bangunan, pembersihan dan penggantian kelengkapan.
Nama pemegang unit yang gagal membayar fi ini akan terpampang dalam senarai pemungkir di ruang bersama kediaman dan perkhidmatan untuk unitnya akan digantung. JMB atau MC juga boleh menghalang individu ini daripada menggunakan kemudahan bersama, malah boleh menguatkuasakan larangan memasuki bangunan terhadapnya.
4. Adakah anda terlebih bayar fi penyelenggaraan?
Untuk mengira fi penyelenggaraan suatu skim strata, satu formula standard yang mengikut Jadual Keempat Peraturan-peraturan Pengurusan Strata 2015 diguna pakai. Ia adalah seperti berikut:
Perbelanjaan mengurus / Jumlah unit dalam pembangunan kondo = Fi penyelenggaraan yang perlu dibayar.
Jika tidak berpuas hati dengan amaun fi penyelenggaraan yang dikenakan oleh pemaju atau JMB, pemegang unit boleh memohon semakan oleh pesuruhjaya. Pesuruhjaya kemudian akan membuat penentuan atau mengarahkan JMB atau pemaju melantik seorang pengurus hartanah bagi mengesyorkan satu amaun.
5. Apakah itu cukai tanah dan cukai petak?
© Sebnem Ragiboglu / 123RF
· Cukai tanah
Cukai tanah ialah cukai yang dibayar oleh pemilik hartanah tempatan kepada kerajaan Malaysia menerusi Pejabat Tanah dan Galian (PTG).
Pada Jun 2018, Pejabat Tanah dan Galian Selangor (PTGS) menggantikan cukai tanah dengan cukai petak untuk bangunan berstrata. Perubahan ini dibuat bagi membantu pemilik unit yang berhasrat menjual atau memindah milik hartanah mereka, kerana pernah berlaku di mana pemegang unit tidak dapat menjual unit mereka disebabkan jiran-jiran yang gagal membayar cukai tanah.
· Cukai petak
Cukai petak merupakan sejenis cukai tanah yang khusus untuk hartanah strata. Ia dikawal selia oleh Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 dan Akta Hakmilik Strata (STA) 1985. Cukai petak hanya terpakai bagi yang mempunyai hak milik strata berasingan. Dengan cukai petak, menjadi tanggungjawab pemilik unit untuk membayar cukai tanah masing-masing.
6. Peranan Tribunal Pengurusan Strata (SMT)
Setiap pemegang unit berhak membuat tuntutan di bawah SMT. Sebarang pertikaian berkenaan pengurusan strata boleh diselesaikan tanpa berbelanja besar kerana khidmat guaman dengan kosnya yang tinggi tidak dibenarkan dalam SMT. Bayaran yang dikenakan oleh SMT untuk pemfailan juga lebih murah berbanding prosiding di mahkamah. SMT boleh mendengar kes-kes yang tidak melebihi RM250,000.
7. Jadilah seorang pemilik yang berpengetahuan dan berkeyakinan
Tinggal di hartanah strata bermaksud tinggal di dalam komuniti yang mempunyai pelbagai peraturan. Aktiviti seperti menghadiri AGM dan EGM tidak sahaja memastikan anda mendapat pengetahuan tetapi juga membantu anda memainkan peranan aktif. Dengan pengetahuan anda jadi lebih berkeyakinan!
Posted by Ashraf Wahab
