5 CARA WANG HANGUS KETIKA BELI RUMAH

5 Cara Wang Hangus Ketika Beli Rumah

Tidak seperti produk lain, apabila anda membeli rumah, anda tidak boleh memulangkannya kepada penjual jika tidak berpuas hati dengan kualiti produk. Justeru, anda bukan sahaja boleh kerugian dalam aspek itu, tetapi juga dalam aspek-aspek lain.

Apabila kita bercakap mengenai pelaburan hartanah, kita akan terbayangkan penjanaan dan penggandaan wang. Semua orang mahu wang mereka berkembang biak. Kerana itulah mereka melabur dalam hartanah, sebagai salah satu mekanismenya.

Dengan modal serendah RM 500, ada yang berjaya menjana keuntungan hingga RM 100,000 dalam tempoh tiga tahun sahaja. Ada juga yang berjaya menggandakan wang hingga berpuluh ribu ringgit dalam tempoh setahun sahaja melalui teknik flipping (jual semula) rumah lelong. Manisnya perasaan, hanya yang melakukannya sahaja yang tahu.

Tetapi dalam cerita pelaburan, ada juga yang sumbang langkahnya. Orang lain berjaya menggandakan wang, dia pula kehilangan wang. Bukan seringgit dua, tetapi berpuluh ribu ringgit jumlahnya yang terbakar dan hangus begitu sahaja.

Setelah membeli rumah, duit habis dan rumah lesap. Bagaimanakah boleh terjadi begitu? Biar saya kongsikan bersama anda lima cara wang beribu ringgit boleh hangus dalam sekelip mata, yang perlu anda elakkan:

a) Buat tempahan kemudian batalkan

b) Tandatangan perjanjian jual beli, kemudian gagal dapatkan pinjaman.

c) Jumlah pinjaman tidak seperti diharapkan

d) Menang bida rumah lelong dengan harga lebih tinggi daripada harga pasaran

e) Beli rumah menggunakan khidmat broker haram

1. BUAT TEMPAHAN KEMUDIAN BATALKAN

“Apabila wang tempahan telah dibayar dan pembeli berubah fikiran mahu membatalkan tempahan. Wang tersebut tidak akan dikembalikan, maka jumlah beribu ringgit yang telah dibayar tadi akan hangus rentung”

Ketika membuat tempahan, sejumlah wang diperlukan sebagai ‘tanda jadi’ atau sebagai wang komitmen. Jika membeli rumah terpakai, biasanya bayaran sebanyak 3% daripada harga jualan diperlukan. Sekiranya rumah tersebut berharga RM 300,000 ini bermakna wang tempahan sebanyak RM 9,000 perlu dibayar bersekali dengan borang tawaran membeli yang perlu ditandatangani.

Sekiranya pembeli membeli rumah yang sedang dalam pembinaan daripada pemaju, jumlah wang tempahan yang diperlukan bergantung pada ketetapan pemaju itu sendiri. Biasanya, ia boleh menjadi serendah RM 500 atau setinggi RM 6,000 bagi setiap unit yang ditempah.

Namun, adat manusia suka berubah fikiran, dengan atau tanpa alasan yang konkrit. Apabila wang tempahan telah dibayar dan pembeli berubah fikiran mahu membatalkan tempahan, wang tersebut tidak akan dikembalikan. Maka, jumlah beribu ringgit yang tekah dibayar tadi akan hangus rentung.

Ada pengecualian dalam sesetengah situasi, yang pemajunya berjanji akan memulangkan wang tempahan kepada pembeli apabila pembeli dapat mengemukakan bukti bahawa permohonan pinjaman mereka ditolak. Dalam kes seperti ini, pembeli perlu mendapatkan surat dari bank yang menyatakan bahawa mereka menolak permohonan pinjaman tersebut sebagai bukti untuk menuntut kembali wang tempahan.

Pun begitu, secara amnya sekiranya pembeli menukar fikiran dan tidak lagi berminat untuk meneruskan pembelian atas sebab peribadi, wang tempahan itu akan hangus begitu sahaja.

2. TANDATANGAN PERJANJIAN JUAL BELI, KEMUDIAN GAGAL DAPATKAN PINJAMAN

” Undang-undang membenarkan pemaju mengambil bayaran berjumlah sehingga 10% daripada harga jualan rumah sekiranya pembeli gagal mendapatkan pinjaman dan tidak dapat membayar penuh amaun jualan rumah”

Apabila tempahan telah dilakukan, pembeli perlu membayar baki wang deposit yang diperlukan untuk mencukupkan jumlahnya menjadi 10% daripada harga jualan. Oleh yang demikian, penting bagi pembeli mendapatkan pinjaman dan menandatangani surat tawaran pinjaman daripada pihak bank sebelum perjanjian ini ditandatangani.

Hal ini demikian kerana apabila perjanjian jual beli telah ditandatangani sedangkan pinjaman belum diluluskan, pembeli akan berdepan dengan risiko pinjaman tidak diluluskan sedangkan wang deposit 10% telah dibayar. Apa akan terjadi sekiranya memang benar pembeli gagal mendapatkan pinjaman?

Kalau pembeli boleh menjelaskan bayaran jualan rumah sepenuhnya dengan tunai, tidak mengapa, tetapi adakah pembeli mempunyai wang berjumlah beratus ribu ringgit itu? Bayangkan sekiranya harga rumah tersebut adalah RM 300,000. Sebanyak RM 300,000 telah dibayar sebagai deposit ketika perjanjian jual beli itu ditandatangani. Sekiranya pembeli mendapat tahu kemudiannya bahawa dia gagal mendapatkan pinjaman dan tidak pula mempunyai wang tunai berbaki sebanyak RM 270.000, maka terpaksalah beliau mengucapkan selamat tinggal kepada wang RM 30,000 tersebut.

Begitu juga halnya membeli rumah daripada pemaju. Menurut Akta Pemajuan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, undang-undang membenarkan pemaju mengambil bayaran berjumlah sehingga 10% daripada harga jualan rumah sekiranya pembeli gagal mendapatkan pinjaman dan tidak dapat membayar penuh amaun jualan rumah. Baki bayaran yang lain perlu dipulangkan.

3. JUMLAH PINJAMAN TIDAK SEPERTI DIHARAPKAN

Ramai orang yang membeli rumah dengan tanggapan bahawa mereka akan mendapat pinjaman sebanyak 90% daripada harga jualan. Maka, mereka hanya bersedia dengan modal sebanyak lebih kurang 15% sahaja daripada harga jualan untuk membayar deposit, yuran guaman, duti setem, dan lain-lain kos yang biasanya diperlukan.

Tetapi tanpa disangka sangka. jumlah pinjaman yang diluluskan bank hanya 80% sahaja, meskipun itu hanya rumah kedua yang dibeli. Dari mana lagi mahu dikorek baki 10% itu? Tabung ayam?

Bagi pembeli rumah ketiga dan selanjutnya, jumlah pinjaman yang akan diluluskan hanya terhad kepada 70% sahaja. Sekiranya harga rumah itu adalah RM 700,000, modal 30% yang diperlukan berjumlah RM210,000. Itu belum termasuk yuran guaman, duti setem dan lain-lain kos lagi.

Bagaimana pula sekiranya pinjaman yang diluluskan bukan 70% seperti yang diharapkan? Bagaimana jika ia hanya berjumlah 60%? Sudahlah pembeli perlu menyediakan Rm 210,000 untuk deposit 30%, sekarang dia perlu menyediakan tambahan 10% pula. Boleh pengsan dibuatnya.

Sekiranya jumlah pinjaman yang diluluskan tidak seperti yang diharapkan, pembeli perlu menambah baki harga dengan wangnya sendiri secara tunai. Kegagalan berbuat demikian boleh menyebabkan pembeli mengingkari perjanjian jual beli yang telah termateri. Ini akan menyebabkan wang deposit yang telah dibayarnya hangus.

Pernah berlaku kepada seorang kawan saya : Beliau telah membeli sebuah rumah daripada pasaran rumah terpakai atas nama syarikatnya dengan harapan untuk mendapatkan pinjaman sebanyak 90%, namun pada waktu itu, Bank Negara baru sahaja mengeluarkan arahan bahawa syarikat sendirian berhad hanya boleh ditawarkan pinjaman sehingga 60% sahaja jika ingin membeli hartanah kediaman. Nasib baik kawan saya itu mempunyai wang simpanan yang mencukupi. Jika tidak, hanguslah wang deposit yang telah beliau bayar itu.

4. MENANG BIDA RUMAH LELONG DENGAN HARGA LEBIH TINGGI DARIPADA HARGA PASARAN

Di dalam dewan lelongan, ada kalanya emosi boleh menguasai diri kita. Emosi mahu menang. Emosi mahu memiliki rumah yang telah kita jatuh hati padanya. Emosi boleh menyebabkan kejadian menang bidaan rumah lelong pada harga yang lebih tinggi daripada harga pasaran berlaku. Sebagai contoh, harga pasaran suatu rumah hanyalah RM 200,000 tetapi dek emosi, Faizal , seorang pembida telah memenanginya pada harga RM 220,000. Sebaik memenangi bidaan, Faizal telah pun membayar 10% daripada harga rumah tersebut kepada pelelong iaitu sebanyak RM 22,000.

Apa yang berlaku selepas itu?

Apabila Faizal memohon pinjaman, bank negara menawarkan pinjaman sebanyak RM180,000 sahaja, iaitu 90% daripada harga pasaran rumah tersebut, sedangkan Faizal perlu menjelaskan jumlah penuh RM 220,000 kepada pihak bank yang melelong rumah itu dalam masa 90 hari.

Setelah ditolak dengan jumlah pinjaman, Faizal masih memerlukan wang sebanyak RM 40,000 untuk menjelaskan bayaran baki rumah tersebut. Ini belum lagi mengambil kira kos pembaikan rumah, yuran penyenggaraan tertunggak, bil-bil utiliti tertunggak dan lain-lain kos yang lazimnya berkaitan dengan rumah lelong.

Sekiranya Faizal mempunyai modal dan wang simpanan secukupnya, ia tidak menjadi hal. Tetapi bagaimana jika sebaliknya? Bagaimana jika wang simpanan FAizal tidak mencukupi ? Alamatnya, hangus rentunglah wang deposit RM 22,000 yang telah Faizal bayar pada hari lelongan tersebut.

5. BELI RUMAH MENGGUNAKAN KHIDMAT BROKER HARAM

“Membayar wang deposit kepada broker haram samalah bahayanya seperti meletakkan tali di tengkuk. Bila-bila masa sahaja wang anda boleh lesap”

Broker haram adalah orang tengah yang menjalankan urusniaga jual beli hartanah seperti seorang ejen hartanah, akan tetapi mereka ini tidak berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH)

Broker haram menjalankan urus niaga tanpa pemantauan mana-mana badan profesional, tidak seperti ejen hartanah profesional atau perunding hartanah berdaftar. Oleh yang demikian, anda menghadapi risiko yang sangat tinggi apabila berurusan dengan mereka.

Membayar wang deposit kepada broker haram samalah bahayanya seperti meletakkan tali di tengkuk. Bila-bila masa sahaja wang anda boleh lesap, dan rumah entah ke mana. Hari ini mereka ada, esok mereka entah ke mana. Hari ini telefon berdering disahut, esok nombor yang sama didail, jawapan yang diterima ialah ‘nombor yang anda panggil tidak ada dalam perkhidmatan’.

Ini sebuah lagi kisah : Juliana telah membayar wang sebanyak 3% daripada harga jualan rumah sebagai tanda tempahan sebuah pengsapuri kos rendah di Selangor. Wang berjumlah RM 2,400 telah bertukar tangan.

Setelah itu, broker memaklumkan bahawa pangsapuri itu tidak tertakluk pada syarat pemilikan di bawah Lembaga Perumahan Hartanah Selangor (LPHS). Namun, untuk jaminan keselamatan, Juliana meminta sang broker bersetuju bahawa wang tempahan akan dikembalikan sekiranya rumah tersebut terdapat sekatan pemilikan dan beliau didapati tidak layak membelinya.

Perjanjian secara lisan termateri. Resit penerimaan wang dikeluarkan. Namun, resit itu hanyalah resit biasa yang boleh dibeli di mana-mana kedai alat tulis. Tiada nama sebarang firma atau agensi hartanah tercatat.

Keesokan harinya, apabila Juliana merujuk kepada peguam, peguam mendapati bahawa rumah itu tertakluk di bawah sekatan pemilikan yang dikawal selia oleh LPHS. Memandangkan pendapatan bulanannya melebihi syarat yang ditetapkan oleh LPHS, maka beliau mahu membatalkan tempahan dan mendapatkan semula wang tempahan seperti yang telah dipersetujui.

Pengakhiran kisah ini seperti yang anda dapat jangkakan. Sang broker berdalih untuk memulangkan semula wang RM 2,400 itu. Dia meminta tempoh hingga bulan seterusnya untuk memulangkannya. Apabila bulan seterusnya tibs, dia meminta tempoh sebulan lagi, hinggalah akhirnya panggilan telefon tidak lagi diangkat dan demikian lesaplah wang Juliana.

RUMAH TAK DAPAT , POKET RINGAN

Menarik bukan cara-cara wang boleh hangus ini ? Bukannya susah untuk wang hangus ketika membeli  rumah. Ini cuma lima cara yang sempat saya kongsikan. Ada banyak lagi cara lain yang kemungkinannya anda akan alami jika anda tidak bersedia.

Kesimpulan yang ingin saya sampaikan di sini: Untuk membeli rumah, anda perlukan ilmu. Ilmu yang betul dapat memantu anda daripada membuat keputusan yang kurang bijak dan membuat perancangan yang kurang teliti. Pelaburan hartanah melibatkan jumlah wang beratus ribu ringgit. Sebesar itu jugalah risiko yang perlu anda hadapi.

Kita membeli rumah kerana mahu menjana keuntungan, jadi belilah dengan hati tenang. Pastikan anda tahu apa yang anda lakukan. Selamat membeli rumah dengan selamat!

Oleh : Rohaniah Noor

 

 

 

Category : Article

 

 

Leave a reply

 

Send to Friend

Email Agent for STRATEGI MENILAI HARGA RUMAH